Квартира с недоделками как заставить застройщика все исправить

Квартира с недоделками: как заставить застройщика все исправить

Фиксировать дефекты документально и ничего не подписывать до устранения

Как отмечают чиновники и эксперты, в последние годы ситуация с качеством строительства несколько улучшилась. Если говорить о муниципальном жилье, то в 2011 году число жалоб на строительные дефекты сократилось по сравнению с 2010 годом на 24,2%.

«За последние годы качество строительства однозначно улучшилось, – говорит Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс». – Если вспомнить рынок недвижимости лет 10-15 назад и тот строительный бум, которым характеризуется взятый период времени, процент брака был выше. Большинство застройщиков были ориентированы на количество, а не на качество. Здания возводились в самые кратчайшие сроки, зачастую с нарушением технологий».

Улучшение качества строительства эксперт связывает с тем, что все больше застройщиков переходит на продажу квартир по 214-ФЗ, который строго регулирует процесс сдачи-приемки квартир. «Да и покупатели последнее время стали более разборчивы и требовательны к будущему жилью. Поэтому сейчас на фоне роста конкуренции застройщики стали более ориентированы на качество строительства своих зданий», – отмечает он. Однако пока проблема полностью не решена, и разного рода брак обнаруживается в новых домах Москвы.

Ядовитые стены
По данным департамента градостроительной политики города Москвы, более половины жалоб касается некачественной установки окон и плохой герметизации швов в крупнопанельных домах. Огрехами в отделке недовольны примерно четверть позвонивших на горячую линию, также москвичи жалуются на дефекты инженерных систем и протечки кровли.

«На наш взгляд, конечно же, самыми вопиющими недоделками являются те, которые несут угрозу причинения вредя жизни и здоровью граждан, – говорит руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической группы «Яковлев и Партнеры» Нина Евстратова. – К сожалению, о таких недоделках периодически мы слышим, например, обрушился балкон, отвалился кусок стены, пошла трещина в стене (то есть проблемы с фундаментом)».

В прошлом году в Петербурге произошел «аммиачный скандал». Жители сразу нескольких новостроек жаловались на постоянный запах аммиака, который усиливался при повышении температуры. В одной из квартир по результатам лабораторных исследований было зафиксировано превышение допустимого уровня содержания аммиака в воздухе в 17,6 раза. Позднее выяснилось, что стены стали ядовитыми из-за спешки застройщиков. Чтобы не прерывать строительство в холодный период, они добавляли различные примеси в бетон.

На форумах жителей новостроек нередко встречаются жалобы и на другие дефекты, например, на трещины в стенах. Небольшие трещины допускаются даже по ГОСТу, так как появляются из-за естественного процесса усадки здания. Однако если ширина трещины превышает 0,5 мм или тем более если трещина сквозная, надо бить тревогу. Это означает, что допущенные при возведении фундамента или заливке бетона ошибки могут привести в будущем к очень серьезным последствиям – вплоть до обрушения.

Также среди дефектов в новостройках новоселы часто упоминают проблемы с окнами (трудно открываются, неплотно закрываются) и вентиляцией. Оба эти дефекта несложно проверить. Окна достаточно открыть и закрыть, а для проверки системы воздухообмена надо приложить к вытяжке лист бумаги – он не должен упасть.

Однако есть важные показатели, нуждающиеся в обязательной проверке, которые невидны невооруженным взглядом. Это, например, герметизация стыков стен и балконных плит, гидро- и теплоизоляция. Дефекты в этих системах могут привести к сырости, образованию грибка и плесени, промерзанию стен. Эксперты рекомендуют привлечь специалистов – профессиональных строителей или независимых консультантов.

В первом случае отношения между застройщиком и покупателем регулируются Гражданским кодексом и законом «О защите прав потребителей», а при покупке по ДДУ – 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Например, при купле-продаже покупатель может отказаться от сделки в случае обнаружения любого недостатка, а при покупке по ДДУ – только если имеются существенные дефекты или по истечении срока устранения менее серьезных недоделок.

«В случае обнаружения дефектов, то есть отклонений в качестве объекта строительства, гражданину следует юридически верно зафиксировать факт наличия дефектов, – рекомендует Вадим Черданцев. – Наиболее надежным способом будет проведение специальной экспертизы (строительная экспертиза). Дефекты можно также сфотографировать, снять на видео, описать в бумажной форме в присутствии группы лиц – созданной в частном порядке комиссии. Желательно зафиксировать дефекты максимально надежно и верно».

«Помимо того, что застройщик должен устранить выявленные недостатки или возместить расходы, покупатель вправе потребовать возмещения причиненных ему убытков. Застройщики в основном добровольно не возмещают убытки, а только по решению суда», – отмечает Нина Евстратова.

Если застройщик отказался исправлять дефекты или возвращать деньги, надо подать иск в суд, не забыв приложить к нему все имеющиеся доказательства покупки жилья и наличия строительных дефектов и недоделок.

Например, если кто-то из соседей в обход закона сделал даже небольшой проем в несущей стене, это может привести к образованию трещин по всему дому. И виноват в этом случае, конечно, не застройщик, а владелец квартиры, который произвел незаконную перепланировку. Именно с такого нерадивого собственника должны требовать возмещения убытков все пострадавшие.

Исходник: http://www.irn.ru/articles/33307.html

Что делать, если дом сдан с недоделками?

Дом сдан, получено разрешение на его ввод в эксплуатацию. Владельцев квартир приглашают подписать акт приема-передачи и получить ключи. Но не торопитесь ставить свою подпись.

Порой горящие сроки и желание застройщика сэкономить приводят к тому, что качество строительных и отделочных работ оставляет желать лучшего. Как заставить застройщика исправить дефекты?

  • Явные, широко распространенные дефекты:
  1. трещины в перегородках и перекрытиях;
  2. неровности бетонной стяжки или вовсе ее отсутствие, перепады уровня пола;
  3. отклонение стен, кривые стены;
  4. смежные плиты не примыкают плотно друг к другу, промежутки между стыками плит ничем не заполнены;
  5. отсутствует гидроизоляция в ванной, санузле;
  6. нет заявленных межкомнатных перегородок;
  7. неработающая электрика, замкнувшая проводка;
  8. дефекты инженерных систем;
  9. некачественно сделанный косметический ремонт (неровно наклеенные обои, битая плитка и пр.)

Внимание. Не устраивает расцветка обоев или цвет краски? По этой причине претензии застройщику не предъявляются.

  • Скрытые дефекты, которые нельзя распознать без использования специального оборудования или без проведения строительной экспертизы:
  1. повышенный радиационный фон;
  2. опасные электромагнитные излучения;
  3. выделение некачественными стройматериалами вредных веществ (формальдегид, аммиак и т.д.), которые отравляют воздух квартиры;
  4. неправильная закладка фундамента, которая приводит к образованию трещин на стенах либо к обрушению перекрытий и т.д.

Внимание. Если недостаток существенный и неустранимый, то вы можете требовать расторжения договора, возврата денежных средств и компенсации морального вреда.

После ввода жилья в эксплуатацию застройщик приглашает собственника осмотреть квартиру, подписать акт приема-передачи.

1. Оцените качество выполненных работ. На что обратить внимание во время приемки? Это зависит от того, какое жилье застройщик сдает — свободной планировки, с черновой отделкой, либо с отделкой от застройщика.

2. Фиксируйте любые обнаруженные недостатки документально. Обязательно при приемке занесите все нарушения в смотровой лист. Если есть возможность, делайте фото-, видеосъемку. Но, главное, как можно полнее опишите недочеты на бумаге и заверьте подписью застройщика. Обязательно оговорите и зафиксируйте на бумаге сроки устранения недостатков.

Важно! Если вы обговорите ваши претензии только на словах и подпишете акт без указания недочетов, застройщик в дальнейшем может заявить, что вы сами произвели в квартире все повреждения эксплуатационного характера.

3. Подписывать ли акт приема-передачи, если обнаружены недочеты?

Квартира с недоделками как заставить застройщика все исправить

  • Акт лучше не подписывать вплоть до устранения застройщиком всех, описанных в смотровом листе, недостатков. Но это только в том случае, если вы уверены, что застройщик готов их устранять.

Квартира с недоделками как заставить застройщика все исправить

Важно! Если акт не подписан и недостатки не зафиксированы письменно – застройщик может заявить, что вы уклонялись от приемки.

  • Акт следует подписать (с перечислением всех обнаруженных дефектов), если вы не уверены в том, что застройщик исправит недоделки. В этом случае ваши действия должны быть следующими: фиксируете совместно с застройщиком перечень недочетов, проводите оценку стоимости материалов и работ, необходимых для устранения дефектов; взыскиваете с застройщика стоимость и подписываете акт.

4. Ждите устранения недостатков. Все обнаруженные недочеты застройщик проверяет исходя из параметров действующих СНиПов. После этого он обязан устранить нарушения в срок, указанный в смотровом листе, или в течение трех месяцев.

Важно помнить, что у квартиры, как у любого товара, есть гарантия. Гарантия на квартиру, приобретенную по договору долевого участия, согласно федеральному закону №214 — 5 лет после подписания акта приема-передачи. В прочих случаях гарантийный срок прописывается в договоре с застройщиком. Важно, чтобы в договоре были подробно прописаны условия этой гарантии, а также ответственность застройщика.

Гарантийный срок истек? Суд встанет на сторону владельца квартиры, если установит, что факторы, которые привели к образованию дефекта, существовали изначально, до передачи квартиры дольщику. К примеру, произошло обрушение перекрытий, из-за неверных инженерных расчетов, или несоблюдения нормативов при строительстве, — в этом случае есть шанс получить компенсацию с застройщика.

1. Убедитесь, что у вас есть все необходимые доказательства. Дефект должен быть зафиксирован по всем правилам!

2. Направьте в адрес застройщика претензию.

  • В претензии максимально четко и достоверно опишите выявленные недочеты.Требуйте устранения недостатков в разумные сроки – обычно 45-90 дней. Можно также требовать:

– соразмерного уменьшения цены квартиры;
– денежной компенсации (если вы устранили или собираетесь устранить дефекты своими силами, застройщик должен компенсировать понесенные вами расходы).

  • Укажите срок, в который ожидаете ответа (10 дней)
  • Претензию оформляйте письменно, в двух экземплярах. Отправляйте заказным письмом с уведомлением о вручении. Или вручите лично. Второй вариант с печатью и подписью застройщика, оставьте себе.

Квартира с недоделками как заставить застройщика все исправить

3. Дождитесь ответа. Если ответа нет либо получен отказ, либо в ответе на претензию застройщик пообещал исправить недочеты/ выплатить компенсацию в определенный срок и нарушил обещание, обращайтесь в суд. Рекомендуем предварительно обратиться за консультацией к юристам.

4. Подайте иск в суд с требованием об устранении замечаний.Приложите все доказательства: письменные претензии к застройщику с надлежащей отметкой о вручении; акт о недостатках; данные экспертизы. Если вы несете дополнительные расходы в то время, когда застройщик устраняет недостатки, например, вынуждены снимать жилье, взыскивайте и эти убытки при наличии доказательств (договор аренды и т.д).

Также читайте, что делать, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья.

Исходник: http://roscontrol.com/ozpp/article/chto-delat-esli-dom-sdan-s-nedodelkami/

Как заставить застройщика устранить недоделки?

Приемка квартиры – на что нужно обратить внимание. Квартиры с отделкой и без нее

На что нужно обращать внимание?

Интересы инвесторов защищают законы, регулирующие отношения между застройщиками и покупателями новостроек. В частности, это закон "О защите прав потребителей", пункты 1 и 7 главы 30 ГК РФ, предусматривающие процедуру приемки квартиры, а также федеральный закон №214-ФЗ, касающийся вопросов долевого строительства.

Передача квартиры происходит в присутствии комиссии, которая включает дольщика, представителя застройщика и представителя ТСЖ, если таковое к тому времени уже создано. Прежде чем подписать передаточный акт, дольщик должен произвести осмотр и заявить обо всех выявленных дефектах строительства, требующих устранения.

Список возможных дефектов может быть достаточно обширен, и его наполнение во многом зависит от того, сдается квартира с отделкой или без нее.

Качество строительных работ проще оценивать в квартирах свободной планировки, так как здесь все "на виду". Рекомендуется удостовериться в правильности установки входной двери, оконных и балконных стеклопакетов, отсутствии трещин и кривизны стен и потолков, наличии рабочей вентиляции, канализации, водопровода и радиаторов отопления. Важно также убедиться, правильно ли смонтирована электропроводка и подключена ли она к счетчику учета потребления электроэнергии.

Осматривая квартиру с отделкой, надо помнить, что она должна быть полностью готова к вселению. Прежде всего обращайте внимание на качество укладки кафельной плитки в санузле и на кухне, оклейки стен обоями, установки межкомнатных дверей, работу сантехники и т. д.

Эксперты рынка недвижимости советуют дольщикам крайне ответственно относиться к приемке квартиры. Состояние эйфории от близости момента передачи не должно помешать Вам заметить возможные огрехи строительства. Конечно, застройщик заинтересован в том, чтобы клиент не обратил внимание на недоделки или посчитал их несущественными. При осмотре квартиры зачастую к дольщикам применяются методы психологического давления – их торопят, отвлекают, уверяют, что брак – это не брак, а "так надо".

Если покупатель не имеет необходимой квалификации, чтобы самостоятельно выявить дефекты строительства, лучше пригласить независимого эксперта, который сумеет обнаружить даже скрытые недостатки и профессионально обосновать претензии к застройщику, ссылаясь на действующие нормы. Если недочеты "вылезут" позже, то доказать вину строителей будет сложнее.

Недоделки "с отсрочкой" – устранение брака постфактум

Согласно ФЗ-214, срок давности по исправлению недоделок за счет застройщика составляет 5 лет

Однако не все недоделки обнаруживаются в ходе поверхностного осмотра. Протекающая крыша и швы между плитами, недостатки системы отопления проявляются только с приходом осенних дождей и началом отопительного сезона. Но и в этом случае компания обязана бесплатно устранить брак. Как и любой товар, новостройка имеет гарантийный срок, в течение которого недоделки ликвидируются безвозмезд но. В случае с объектами, построенными по ФЗ-214, этот срок составляет 5 лет.

Это касается не только квартир, но и общего имущества – фасадов, кровли, лестниц, входных групп. С другой стороны, за дефекты, возникшие в результате естественного износа или ремонта жилья силами собственника, застройщик ответственности не несет. Чтобы доказать, что брак является результатом халатности строителей, нужно обзавестись официальными заключениями компетентных организаций – ремонтных служб, управляющих компаний, независимых экспертов и т. д.

Фиксируем дефекты

Если качество строительства и монтажа инженерных систем устраивает дольщика, он ставит свою подпись под передаточным актом и получает ключи от квартиры. В случае обнаружения брака составляется дефектная ведомость или иной акт, в котором фиксируются все недостатки. Под ним обязательно должна быть поставлена подпись представителя компании-застройщика.

Нередко дольщикам предлагают подписать акт приемки авансом, а взамен выдают гарантийное письмо, в котором обязуются устранить все дефекты. Практика показывает, что обязательства эти выполняются не всегда, а если и выполняются, то крайне неохотно.

Способы устранения недостатков. Что такое "разумные сроки"?

Согласно закону №214-ФЗ, дольщик имеет право по своему выбору потребовать от компании:

    Квартира с недоделками как заставить застройщика все исправить

  • бесплатно устранить недостатки в разумные сроки;
  • Квартира с недоделками как заставить застройщика все исправить

  • уменьшить стоимость договора на соразмерную сумму;
  • возместить расходы по устранению недостатков, понесенные дольщиком.

Устранение недостатков силами застройщика предпочтительнее двух других пунктов, которые почти наверняка приведут стороны в суд.

Ответственные застройщики стараются не доводить дело до суда – иски плохо сказываются на репутации компании, поэтому для них предпочтительнее добровольно устранить брак.

Как воздействовать на застройщика?

Покупатель может рассчитывать на получение материальной компенсации от компании, которая допустила строительный брак

Но многие компании занимают неконструктивную позицию и предпочитают тянуть время в надежде, что дольщик не захочет попусту тратить нервы и время, и произведет ремонт своими силами. Если же Вы не намерены уступать и полны решимости довести дело до конца, то надо быть готовым к судебной тяжбе. Поэтому нужно тщательно документировать историю общения и переписки с представителями застройщика, с тем, чтобы на суде Вы могли убедительно аргументировать свою позицию.

Самое большое, что может потребовать дольщик от застройщика, если тот не выполнит обязательства по устранению недостатков или не компенсирует расходы по ремонту в согласованные сроки, – вернуть уплаченные за квартиру деньги и проценты за пользование ими. Размер компенсации установлен законом в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Но, конечно, такой исход нежелателен для обеих сторон конфликта. А значит – надо договариваться.

Исходник: http://spbguru.ru/advice/1869-kakie-suschestvujut-riski-investirovanija-v-novostrojku

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.